貸している側のトラブル
韓国に持っている部屋を人に貸しているが、家賃が何か月も入ってこない。契約の期間が終わったのに、借主が出ていかない。管理を頼んでいた業者が、集めた家賃を渡してくれない。日本に住みながら韓国の不動産を持っている方にとって、借主とのトラブルは、現地に足を運べないぶん長引きがちです。韓国の弁護士が、契約の解除、占有を固める仮処分、明け渡しの訴訟と強制執行までを、日本にいるあなたの代わりに進めます。
よくあるご相談
韓国の賃貸は、借主から保証金を預かっているため、家賃が滞っても保証金から差し引けばよい、と考えがちです。けれども滞納が続けば保証金は目減りし、明け渡しの手続きにかかる時間の分まで残っているとは限りません。早めに手を打つほど、取り戻せるものが多く残ります。
家賃の滞納が続いている
何か月分たまっているかで、契約を解除できるかが決まります。住宅であれば、二期分の家賃がたまった時点で解除を伝えられるのが基本です。
契約が終わっても出ていかない
期間が過ぎても、借主が「次の部屋が見つからない」と住み続ける。話し合いで出ない場合は、明け渡しを求める訴訟を起こし、判決にもとづいて退去させます。
更新を求められた
韓国では、住宅の借主が一度だけ契約の更新を求められる仕組みがあります。家主や家族が自分で住むなど、断れる理由に当たるかを確かめて対応します。
勝手な又貸し・改装
無断でほかの人に又貸ししていた、民泊に使っていた、壁を壊して改装していた。契約違反として解除を求め、原状に戻す費用を請求します。
管理業者が家賃を渡さない
日本にいる間の管理を任せた業者や知人が、集めた家賃や保証金を渡してくれない。委任の契約と口座の記録から、渡されるべき額を請求します。
退去後の精算でもめている
借主が出たあと、修繕費と未払いの家賃を保証金から差し引いたところ、借主が返還を求めてきた。差し引いた根拠を、写真と契約書で整えます。
借りている側から保証金の返還を求める場合は、保証金が返ってこないときのページで扱っています。
動画は説明用の見本です。実際の書類ではありません。
CHOICE LAW OFFICE
日本語で、韓国の手続きを。
進め方
滞納と契約の状態を整理する
家賃の入金記録から、何か月分がいくら滞っているかを確定します。契約書の期間、更新の有無、特約も確かめ、解除できる段階かを判断します。
契約の解除を書面で伝える
弁護士の名前で、滞納額と解除の意思を示した内容証明を借主に送ります。この段階で、分割での支払いや退去の日を決める合意に至ることもあります。
占有の移転を禁止する仮処分
訴訟の途中で借主がほかの人を住まわせると、判決があっても退去させられないことがあります。訴訟の前に、住む人を入れ替えることを禁じる仮処分を申し立てます。
明け渡しの訴訟と強制執行
判決を得たら、裁判所の執行官が部屋の明け渡しを実行します。滞納した家賃と、退去までの使用料は、保証金から差し引いたうえで、足りない分を請求します。
これから新しく貸す場合は、契約の時に裁判所で和解の調書を作っておくと、退去しないときに訴訟を経ずに明け渡しを求められる方法もあります。
よくあるつまずき
家賃を払わない借主に腹を立てて、留守の間に鍵を替えた、荷物を外に出した、電気や水道を止めた。気持ちは分かりますが、韓国でも、判決によらずに借主を追い出すことは認められていません。かえって損害の賠償を求められたり、刑事の問題になったりすることがあります。
日本から管理していると、現地の知人や管理業者が、よかれと思ってこうした行動をとってしまうこともあります。借主と争いになりそうな時点で、現地の方には動かないよう伝えていただき、手続きは弁護士に任せてください。
お送りいただきたいもの
所有者が日本に住んでいる場合も、委任状と本人確認の書類を整えれば、韓国に行かずに手続きを進められます。必要な書類は順番にご案内します。
ご相談の前に
住宅の場合は、二期分の家賃がたまった時点で解除を伝えられるのが基本です。店舗などの場合は扱いが異なるため、物件の種類と契約書を確かめてお伝えします。
勝手に処分すると、後で責任を問われることがあります。訴訟と強制執行の手続きを通して、荷物を適法に片づける方法を取ります。
借主が争うかどうかで大きく変わります。書面の段階で合意できれば早く、訴訟になれば判決と執行までの期間が加わります。見通しは、最初のご相談でお伝えします。
借主が住んだまま売ることもできます。その場合、保証金を返す義務は買主に引き継がれるのが基本です。売り方と、借主への伝え方を整理します。
CHOICE日本語サポート
日本にいるままで結構です。解除できる段階か、明け渡しまでの見通しを日本語でお伝えします。